Nue-propriété l’achat immobilier qui vous interdit d’habiter chez vous pendant 20 ans

Acheter un bien moins cher, oui, mais sans pouvoir y vivre ni toucher un seul loyer pendant une ou deux décennies. Ce montage immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs, mais il cache des pièges qu’il vaut mieux connaître avant de signer.

Le principe est simple. Vous achetez un logement, mais pas en totalité. Vous n’en détenez que la « nue-propriété ». L’autre partie, l’usufruit, appartient à quelqu’un d’autre. Ce dernier peut occuper les lieux ou les louer et en garder les revenus. Vous, vous ne pouvez pas y entrer, ni percevoir un centime. En échange, le prix d’achat est cassé. La décote varie entre 25 et 40 % par rapport à la valeur réelle du bien, parfois plus si la durée de l’usufruit est longue (souvent 15 à 20 ans). Cette réduction compense les loyers que vous ne toucherez pas. Pendant tout ce temps, c’est l’usufruitier qui paie les charges courantes, les réparations d’entretien et même la taxe foncière. Vous n’avez à financer que les grosses réparations comme la toiture ou les murs porteurs. Et côté impôts, c’est l’usufruitier qui est imposé sur les revenus locatifs. Vous ne déclarez rien. En cas de donation ou de succession, seul le prix de la nue-propriété est pris en compte, soit une fraction de la valeur totale. Autant d’arguments qui rendent ce montage très attractif pour ceux qui peuvent patienter.

Mais l’envers du décor est tout aussi important. Le premier inconvénient saute aux yeux pendant toute la durée du démembrement, vous ne touchez aucun loyer. Votre argent dort dans la pierre, sans générer de revenu immédiat. Pour espérer un retour sur investissement, il faut vraiment voir sur le très long terme, au moins jusqu’à la fin de l’usufruit. Si le marché immobilier baisse d’ici là, la plus-value espérée peut fondre. Autre problème vous ne pouvez pas revendre le bien facilement avant le terme. Il faudrait trouver un autre acheteur prêt à accepter la nue-propriété, ce qui est rare car la plupart des gens veulent soit occuper, soit louer tout de suite. Il y a aussi le risque que l’usufruitier n’entretienne pas correctement le logement, ou le modifie sans votre accord. Cela peut faire chuter sa valeur. Sans parler des éventuelles grosses réparations à votre charge si le toit ou la façade s’abîment. Enfin, l’administration fiscale peut considérer que votre achat cache en réalité un usufruit déguisé et vous réclamer des impôts sur des loyers que vous n’avez jamais perçus. Avant de se lancer, mieux vaut consulter un professionnel qui vérifiera que la décote est bien justifiée par rapport à la durée de l’usufruit. Sinon, l’investissement pourrait virer au cauchemar financier.

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