Faire entrer ses enfants dans le patrimoine sans se ruiner : le pari de deux infirmiers

Claire et Hugo, un couple d’infirmiers niçois, veulent investir dans un studio locatif sans risquer un blocage en cas de séparation ou de décès. Leur solution : créer une SCI pour mieux maîtriser la transmission du bien à leurs deux enfants.

Claire et Hugo se sont rencontrés il y a près de vingt ans à l’école d’infirmiers de Nice. Aujourd’hui quadragénaires et mariés sous le régime de la communauté universelle, ils possèdent déjà une maison rénovée dans un village médiéval des Alpes-Maritimes. Leur dernier projet immobilier est plus modeste mais bien réfléchi. Avec un héritage de 80 000 euros pour Claire et 10 000 euros d’épargne pour Hugo, ils veulent acheter un studio de 17 mètres carrés à Nice, loué 550 euros par mois, sans emprunt. Mais avant de signer, le couple a pesé deux options. L’achat en direct, simple et rapide, les placerait en indivision. Or ce statut peut devenir un piège. Si l’un des deux veut vendre et l’autre non, la loi autorise chacun à réclamer le partage forcé. Une séparation, et leur investissement locatif pourrait voler en éclats. Pour éviter ce risque de blocage, Claire et Hugo ont choisi la société civile immobilière.

Dans une SCI, le bien n’appartient plus aux époux directement, mais à une société dont ils détiennent des parts. Chaque part correspond à leur apport financier : Claire en aura plus, Hugo moins, sans contestation possible. La gestion du studio devient plus souple. Ils peuvent nommer un gérant, ou assurer la gérance ensemble, et les décisions importantes sont encadrées par les statuts. Personne ne peut unilatéralement forcer la vente du bien. Autre avantage majeur : en cas de décès de l’un des deux, leur contrat de mariage prévoit une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. Résultat, les parts de la SCI reviennent automatiquement au survivant, sans droits de succession ni blocage avec les enfants. Ceux-ci ne deviennent pas propriétaires en indivision du studio, ce qui éviterait des complications. À plus long terme, Claire et Hugo peuvent également organiser la transmission de leur patrimoine. Ils peuvent donner progressivement des parts sociales à leurs enfants, en profitant plusieurs fois des abattements fiscaux sur les donations, tout en conservant l’usufruit et donc les revenus locatifs.

Reste le choix du régime fiscal, un vrai casse-tête. Si la SCI loue le studio vide, les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Si elle le loue meublé, elle bascule dans une activité commerciale et doit opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). À première vue, l’IS séduit : un taux réduit à 15% sur les premiers bénéfices, et la possibilité d’amortir le bien chaque année. Pour un studio acheté 75 000 euros et amorti sur trente ans, cela déduit 2 500 euros par an du résultat imposable. Mais attention au moment de la revente. En SCI à l’IS, l’amortissement réduit la valeur comptable du bien, ce qui gonfle la plus-value imposable. Si le studio est revendu 110 000 euros dans vingt ans, la plus-value atteindrait 85 000 euros contre 35 000 euros à l’IR, où des abattements progressifs peuvent même mener à une exonération totale après trente ans. Claire et Hugo ont tranché. Leur objectif est de transmettre le bien à leurs enfants, pas de réaliser une grosse plus-value à court terme. Ils restent donc à l’impôt sur le revenu pour la location vide. La SCI leur offre ainsi un cadre juridique stable, une gestion partagée et une transmission anticipée de leur patrimoine à Pierre et Louise, sans perdre le contrôle ni les revenus.

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