New York transforme ses tours de bureaux vides en logements de luxe

Face à une pénurie de logements historique et des loyers qui explosent, la ville de New York mise sur une solution radicale : reconvertir les immeubles de bureaux laissés à l’abandon en résidences dernier cri. Le phénomène s’accélère, porté par des incitations fiscales et une demande qui ne faiblit pas.

Dans le quartier financier de Manhattan, une rue porte désormais un surnom qui en dit long : « Conversion alley ». Au 77 Water Street, les grues et les ouvriers s’activent. Le squelette de béton et d’acier de cet ancien immeuble de bureaux va bientôt abriter 650 appartements, dont certains offriront une vue directe sur la Statue de la Liberté. Le chantier a démarré à peine quelques mois après le rachat du bâtiment, fin 2024, alors que quelques locataires professionnels occupaient encore les lieux. Les premiers résidents sont attendus dès octobre, et la livraison complète est prévue pour mi-2027. Un rythme bien plus rapide que si on avait tout démoli pour reconstruire, assure le directeur du groupe Vanbarton. Selon lui, une construction neuve aurait pris au moins sept ans, avec son lot de complications administratives, climatiques et de coûts imprévus.

Ce pari sur la transformation répond à une situation explosive sur le marché immobilier new-yorkais. En avril, le taux de vacance des logements à Manhattan a chuté à 1,55 %, son plus bas niveau depuis six ans. Résultat, le loyer médian a franchi pour la première fois la barre des 5 000 dollars par mois. De l’autre côté, les bureaux souffrent. Le télétravail généralisé depuis la pandémie a laissé des étages entiers vides : le taux de vacance commercial atteint 14,6 % au premier trimestre. Les vieux immeubles peinent à rivaliser avec les tours modernes. Dans ce contexte, les pouvoirs publics ont multiplié les mesures pour encourager les conversions. Une incitation fiscale, conditionnée à l’intégration d’au moins un quart de logements sociaux, combinée à un abaissement de l’âge minimum des bâtiments éligibles, a déclenché une ruée des promoteurs.

Entre 2020 et 2024, plus de 44 projets de conversion ont été achevés, lancés ou programmés rien qu’à Manhattan, représentant près de 18 000 nouveaux logements. Le groupe immobilier Cushman & Wakefield prévoit 31 conversions cette année, contre seulement neuf en 2024. Les autorités locales poussent encore plus loin : l’ancien maire Eric Adams s’était engagé à ajouter un demi-million de logements d’ici 2030, et son successeur Zohran Mamdani a annoncé un plan de 200 000 logements sociaux. Le groupe Vanbarton, pionnier du secteur avec quinze projets déjà livrés et plus de 5 000 appartements gérés, métamorphose actuellement trois immeubles à Manhattan. Au 77 Water Street, les responsables anticipent « des centaines de milliers de demandes » pour les logements sociaux.

Les nouveaux résidents ne cachent pas leur enthousiasme. Charles Wisell, avocat installé depuis l’été 2024 à Pearl House, un autre immeuble reconverti sur Water Street, raconte avoir abandonné sa maison de banlieue pour s’installer en plein cœur du quartier. « La localisation est fantastique. Je vais travailler à pied », explique-t-il. Avec son épouse et son fils, il profite d’un espace plus grand et des prestations de l’immeuble : bowling, simulateur de golf, salle de sport ultramoderne, immense toit-terrasse sur l’East River, et même un espace dédié au toilettage des chiens. Les promoteurs rivalisent d’ingéniosité pour attirer les locataires. Dans un nouveau projet, un spa très vaste est prévu avec différents types de bassins, une salle de luminothérapie et des saunas, directement inspiré des suggestions des habitants.

Ces équipements dignes d’un hôtel cinq étoiles ont un coût. À Pearl House, un studio se loue à partir de 3 995 dollars par mois, et un deux-pièces à 6 475 dollars. En face, les logements sociaux restent accessibles : en mars 2025, un studio coûtait 932 dollars et un quatre-pièces 3 286 dollars. Pour mémoire, le loyer médian d’un deux-pièces à Manhattan atteignait 5 228 dollars en avril. Les conversions les plus spectaculaires continuent d’émerger. L’immeuble SoMa, plus grosse reconversion de la ville, compte 1 320 logements. Mais ce record sera battu début 2027 par l’ancien siège social de Pfizer, près du Chrysler Building, qui devrait abriter environ 1 600 appartements.

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