Prêt relais moins cher que la revente, le calcul qui change tout

Souvent perçu comme un crédit hors de prix, le prêt relais peut pourtant faire gagner de l’argent. Exemple concret à l’appui, l’écart de coût avec la revente classique surprend.

Vous êtes propriétaire et vous voulez changer de logement. Deux options s’offrent à vous. Soit vous vendez d’abord votre appartement, vous louez un pied-à-terre en attendant, puis vous rachetez. Soit vous souscrivez un prêt relais, un crédit qui vous permet d’acheter le nouveau bien tout de suite, sans avoir vendu l’ancien. La première option est souvent conseillée par les proches et les banquiers, car le prêt relais a la réputation d’être cher. Pourtant, cette réputation mérite d’être revue.

Prenez un scénario précis. Vous vendez un bien estimé à 450 000 euros, avec 250 000 euros de capital restant à rembourser. Vous voulez acheter un logement à 600 000 euros. Si vous devez attendre six mois pour vendre, vous devrez payer un loyer pendant ce temps. En additionnant les frais de location, de déménagement et de double taxe foncière, la facture atteint 12 044 euros. Avec un prêt relais simple, sans rachat du premier crédit, le coût total est de 9 264 euros, soit près de 3 000 euros de moins. Plus l’attente s’allonge, plus le prêt relais devient intéressant, car le poids du loyer augmente mécaniquement. Cette logique ne vaut pas que pour Paris, mais aussi pour des villes comme Rennes.

Reste que le prêt relais n’est pas toujours gagnant. Si vous avez la chance d’être hébergé gratuitement ou si vous êtes sûr de vendre très vite, la revente avant achat reste la meilleure option. Autre piège, le prêt relais avec rachat du premier crédit immobilier. Dans le même exemple parisien, ce montage grimpe à 16 223 euros, soit bien plus que les 12 044 euros de la revente. Enfin, les banques imposent des conditions strictes. Elles prêtent généralement entre 60 et 80 % de la valeur du bien mis en vente, après déduction du capital restant dû. À moins d’avoir signé un compromis de vente, auquel cas le prêt peut atteindre 90 voire 100 %. La durée du financement est de six à douze mois, renouvelable une fois. Bref, le prêt relais n’est pas un produit miracle, mais il mérite d’être étudié, surtout si vous anticipez une longue période entre vente et achat.