À quoi sert ce petit « joker » qui permet d’emprunter au-delà des limites bancaires ?

Les banques peuvent désormais dépasser les 35 % d’endettement ou les 25 ans de prêt dans un nombre croissant de dossiers. Une marge de manœuvre bien réelle, mais inégalement répartie selon les établissements._

Les règles imposées par le Haut conseil de stabilité financière sont claires : pour protéger les emprunteurs, un crédit immobilier ne doit pas dépasser 25 ans de durée, et le taux d’endettement ne peut pas franchir les 35 % des revenus. Ces barrières existent pour éviter les surendettements. Pourtant, depuis 2023, une soupape a été ouverte. Les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % maximum de leurs dossiers par trimestre. Une flexibilité pensée pour s’adapter aux situations particulières, comme l’achat d’une résidence principale ou le premier accès à la propriété.

Et cette soupape, les banques l’utilisent de plus en plus. Au premier trimestre 2026, 17,5 % des prêts accordés l’ont été en dehors des normes habituelles. C’est deux points de plus qu’en 2025, où la part était de 15,7 %. Le HCSF lui-même s’en félicite, y voyant le signe d’une bonne appropriation des règles. Derrière ces chiffres, une réalité concrète pour les ménages : il est plus facile d’obtenir un prêt un peu long ou un peu tendu qu’il y a un an. La reprise du crédit immobilier s’appuie aussi sur cette souplesse.

Attention, tous les guichets ne se valent pas. Le Haut conseil de stabilité financière pointe une « hétérogénéité » entre les établissements. Certaines banques utilisent pleinement leur marge de 20 %, d’autres restent très prudentes. Le régulateur ne donne pas de noms, mais le message est clair : pour un même profil, les chances d’obtenir une dérogation varient fortement selon la banque choisie. Un élément à garder en tête quand on prépare son dossier.

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