Le spectre du taux d’usure plane à nouveau sur le crédit immobilier

La remontée des taux d’emprunt, engagée depuis plusieurs mois, ravive les craintes d’un blocage massif des dossiers de prêt, les courtiers redoutant que le plafond légal ne devienne un obstacle insurmontable pour de nombreux ménages.

La dynamique haussière des taux de crédit immobilier, amorcée en début d’année, menace d’écarter un nombre croissant de candidats à l’accession à la propriété. Les intermédiaires du secteur tirent la sonnette d’alarme et réclament une refonte du calcul du taux d’usure, ce seuil maximal au-delà duquel un prêt ne peut être consenti. Pour certaines catégories d’emprunteurs, notamment les personnes âgées de plus de 50 ans, franchir cette barrière devient une réalité préoccupante, comme le souligne Ludovic Huzieux, cofondateur du réseau Artémis courtage.

La progression rapide des taux crée un effet de ciseau redouté par les professionnels. Le coût total des nouveaux crédits se rapproche du plafond autorisé plus vite que ce dernier n’est révisé. Le réseau Cafpi estimait ainsi, dans une note récente, que cette situation pourrait entraîner le rejet de près d’un dossier sur cinq d’ici la fin du printemps. Pour l’heure, les courtiers ne dénombrent que quelques dizaines de foyers se trouvant en situation délicate, mais la tendance les inquiète.

Le marché conserve pour l’instant une certaine marge de manœuvre. L’écart entre le taux d’usure applicable aux prêts d’une durée supérieure à vingt ans, fixé à 5,19 %, et le taux moyen pratiqué par les banques, qui s’établit à 3,22 % selon les dernières données de la Banque de France, reste confortable. Le problème réside dans le fait que ce dernier taux ne tient pas compte d’un ensemble de frais annexes susceptibles de le faire grimper, à commencer par l’assurance emprunteur, dont le coût s’envole avec l’âge.

Les profils les plus exposés sont aisément identifiables. Les quinquagénaires voient leur prime d’assurance représenter jusqu’à 1 % du capital emprunté. Les ménages qui optent pour des durées de remboursement courtes se heurtent à des taux d’usure plus bas, de l’ordre de 4 % pour les prêts inférieurs à dix ans et de 4,48 % pour ceux compris entre dix et vingt ans. Les opérations de regroupement de crédits sont également susceptibles de buter sur ce plafond légal.

Une marge de négociation subsiste néanmoins, comme le rappelle M. Huzieux. Une renégociation du taux, un changement d’assurance ou une révision des frais bancaires et de courtage permettent parfois de repasser sous le seuil fatidique. L’heure n’est donc pas encore à l’alarmisme.

Face à la persistance de la hausse des taux, les courtiers réclament une mesure technique déjà expérimentée par le passé : la mensualisation du taux d’usure, actuellement actualisé tous les trois mois. Ce dispositif avait été mis en place en 2023 par le ministère de l’Économie et la Banque de France pour répondre à une précédente flambée des taux. En période de progression des coûts d’emprunt, une révision plus fréquente du plafond légal permet aux banques de prêter plus rapidement à des taux plus élevés. La Fédération bancaire française se dit favorable à cette adaptation.

Les établissements bancaires, bien que leurs marges soient rarement critiquées par les courtiers, pourraient également contribuer à desserrer l’étau en rognant sur leurs propres marges. Le taux final présenté au client intègre en effet les commissions de plusieurs intermédiaires, de l’assureur, souvent filiale de la banque, au courtier lui-même. Le ministère de l’Économie, qui préside le Haut Conseil de stabilité financière, échappe pour l’instant aux critiques les plus vives.

Pour M. Huzieux, la mensualisation du taux d’usure ne constituerait qu’un simple pansement. Une modification en profondeur de la définition légale de ce plafond serait, selon lui, la seule manière d’apporter une réponse durable à ce problème récurrent.