Le rêve de devenir propriétaire se heurte à une réalité plus dure

Les prix ont flambé, les taux d’intérêt ont grimpé et l’apport personnel est devenu un obstacle de taille. Pourtant, le système de crédit immobilier français, avec ses taux fixes et ses protections, reste un bouclier précieux pour ceux qui tentent l’aventure.

Il y a vingt-cinq ans, devenir propriétaire en France était nettement plus accessible. Entre 2000 et 2007, les prix des logements anciens ont bondi d’environ 60 %, tandis que les revenus des ménages peinaient à suivre le rythme. Le rapport entre le prix d’un bien et le revenu moyen, un indicateur clé de l’effort à fournir, est passé de 1,6 à 1,8 en 2022. Dans les grandes métropoles, les zones côtières et les régions touristiques, où le foncier se fait rare et la demande explose, cette pression est encore plus forte. La population française a gagné 9,1 millions d’habitants depuis 2000, soit l’équivalent de près de 60 % de la population belge en plus à loger. En parallèle, les ménages se sont fragmentés plus de familles monoparentales, plus d’étudiants loin du domicile parental ce qui accroît mécaniquement le nombre de logements nécessaires. Alors que les besoins de construction sont estimés à 330 000 nouveaux logements par an, les mises en chantier sont tombées à environ 260 000 en 2024. L’offre ne suit pas, et les prix en subissent les conséquences.

La remontée brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2024 a ajouté une couche de difficulté. Le taux moyen du crédit immobilier est passé de 1,34 % à 4,17 % en moins de deux ans. Résultat la capacité d’emprunt des ménages s’est réduite comme une peau de chagrin. La production de crédits est passée de 22,2 milliards d’euros par mois à seulement 8,2 milliards. Les transactions dans l’ancien ont chuté de près d’un tiers, passant de 1,2 million à 832 000 ventes par an. Pourtant, malgré ce coup de frein, le modèle français a tenu bon. Sa force tient à un principe simple presque tous les prêts sont à taux fixe, environ 99 % de l’encours. Une fois le contrat signé, la mensualité ne bouge pas, quoi qu’il arrive sur les marchés. C’est la banque qui porte le risque de hausse des taux, pas l’emprunteur. Et les banques françaises ne prêtent pas n’importe comment elles évaluent la capacité de remboursement du ménage, pas seulement la valeur du bien. Résultat les créances douteuses ne représentent que 1,08 % de l’encours total, un taux très bas.

Les primo-accédants, loin d’avoir disparu, ont même vu leur part augmenter. Ils représentaient 43,8 % des crédits pour résidence principale début 2021, et 53,7 % mi-2025. Ces acheteurs empruntent en moyenne 180 946 euros, soit moins que les autres accédants (238 792 euros), et sur une durée légèrement plus longue, 23,6 ans. Pour faciliter l’entrée dans la propriété, de nouvelles formules émergent comme le bail réel solidaire, la location-accession ou le co-investissement. Le bail réel solidaire, par exemple, devrait atteindre près de 5 000 réservations en 2025. Ces solutions permettent d’abaisser le ticket d’entrée, mais elles ont des contreparties des conditions de revente spécifiques, une propriété partielle, des frais particuliers. Le message est clair les ménages doivent être informés de manière complète et compréhensible avant de s’engager.

Le crédit immobilier français ne peut pas tout résoudre. Il ne compense ni le manque de logements ni la hausse structurelle des prix. Mais il offre une base solide, protectrice et fiable. Le vrai défi des prochaines années sera de préserver cette sécurité tout en trouvant des solutions pour ne pas exclure trop de ménages solvables jeunes, indépendants, travailleurs aux revenus irréguliers qui frappent à la porte de la propriété sans pouvoir y entrer.

À lire aussi

• À Cuba, le privé envahit les rues mais les poches restent vides
• 1,2 milliard de dollars en cryptomonnaies. Comment Donald Trump a fait exploser sa fortune
• Le sort de Fibre Excellence suspendu à l’offre de Matthieu Pigasse