Les SCPI tournent le dos à la France pour booster leurs rendements

Face à la hausse des taux et à la chute des locations de bureaux, les SCPI cherchent des opportunités ailleurs en Europe. Elles promettent des rendements alléchants, mais attention aux fausses promesses.

Le marché immobilier français s’essouffle. Prix toujours élevés, taux d’intérêt qui grimpent, locataires qui reculent, surtout dans les bureaux. Alors les SCPI changent de cap et regardent ailleurs. L’Espagne, l’Allemagne, la Pologne, le Royaume‑Uni deviennent leurs nouvelles cibles. Pourquoi ? Parce que les prix y ont parfois dévissé, comme au Royaume‑Uni après le Brexit. Des immeubles de commerce s’achètent là‑bas à des conditions bien meilleures qu’à Paris. Une aubaine pour ces fonds qui veulent diversifier leurs actifs, profiter de cycles économiques différents et surtout doper leur performance.

Certaines SCPI misent carrément sur des pays émergents d’Europe. Elles achètent des entrepôts ou des commerces en Pologne, en République Tchèque, quand les prix sont encore bas. L’idée : profiter d’une future hausse de valeur grâce à la croissance économique locale. D’autres préfèrent l’Allemagne, où l’immobilier commercial reste moins cher qu’en France, avec un potentiel de valorisation à long terme. Ces stratégies « opportunistes » permettent aux SCPI de racheter des actifs à prix cassé. Mais ce n’est pas un hasard si les jeunes SCPI, celles qui existent depuis peu, captent aujourd’hui 65% de la collecte. Les investisseurs les plébiscitent, au détriment des vieilles SCPI trop concentrées sur le marché français et les bureaux.

Ces rendements internationaux font rêver. Certaines SCPI affichent des taux de distribution supérieurs à 15%, alors que la moyenne française tourne autour de 4,91% seulement. Sauf qu’il faut regarder de près. Une partie de ce rendement peut être artificielle. Explication : le délai de jouissance. Quand vous souscrivez des parts, vous ne touchez pas tout de suite les loyers. Pendant cette période, la SCPI empoche les revenus sans les redistribuer, ce qui gonfle mécaniquement le taux affiché. Et ces performances ne sont pas garanties dans le temps. Sans oublier les frais d’entrée, entre 8 et 12%, et les frais de gestion prélevés chaque année sur les loyers. La rentabilité nette peut vite fondre.

Côté fiscalité, les SCPI internationales ont un bel avantage. Grâce aux conventions entre la France et les pays européens, les loyers étrangers sont imposés dans le pays où se trouve l’immeuble. Un crédit d’impôt ou un calcul de taux effectif évite la double taxation. Mieux : ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2%. Un vrai plus par rapport aux SCPI 100% France. Mais attention, la jeunesse de ces fonds rend leur suivi plus risqué. Peu de recul sur la qualité des actifs, le taux d’occupation, la solidité des locataires. Avant d’investir, mieux vaut vérifier chaque détail.

À lire aussi

• JPMorgan abandonne son objectif des 6000 dollars pour l’or
• Plus de 2000 hectares en cendres sur la Costa Brava
• Au Venezuela le mirage d’un enfant sous les décombres attise la douleur