Encadrement des loyers, la Cour des comptes met ses conditions

Le plafonnement des loyers vit ses dernières semaines dans une soixantaine de communes, sauf prolongation. La Cour des comptes vient de dévoiler ce qu’elle exige pour le garder en vie, et une solution de repli si rien ne bouge.

Près de 1,2 million de locataires sont directement concernés par ce qui va se jouer dans les prochaines semaines. L’encadrement des loyers, ce plafonnement appliqué dans environ 70 communes, doit s’arrêter fin novembre si aucun texte de loi ne vient prolonger ou pérenniser l’expérience. Le compte à rebours tourne, et chaque camp pousse pour imposer sa vision.

Dans un rapport remis aux députés de la commission des finances, la Cour des comptes dresse un constat sans détour. La mise en oeuvre du dispositif est complexe et repose sur des bases méthodologiques fragiles. Du coup, l’institution ne tranche pas sur la nécessité de plafonner les loyers ou non, mais elle trace deux chemins. Le premier prolonge l’expérience, sans y ajouter de nouvelles villes, en réparant les failles. Le second, plus radical, l’arrête et mise sur un autre garde-fou.

Ces failles, où sont-elles ? La principale tient au calcul des plafonds, fixés à partir du loyer médian relevé localement, puis gonflé de 20%. Jugée imparfaite, cette méthode colle mal à la diversité réelle du marché et ouvre la porte à de nombreux recours, souvent portés par des propriétaires ou des fédérations de l’immobilier. Pour consolider l’ensemble, la Cour propose de fiabiliser la collecte des données, en s’appuyant notamment sur l’application qui recense les biens immobiliers. Celle-ci est déjà renseignée pour 65% des logements loués, mais ne deviendra obligatoire pour tous qu’en 2028. Autres chantiers recommandés, clarifier le complément de loyer, autorisé pour certains logements particuliers mais jamais défini par la loi, et simplifier les recours pour les locataires.

Le volet politique, lui, avance à son rythme. La commission des affaires économiques du Sénat a voté pour une prolongation de deux ans, à périmètre constant. Le texte, déjà validé puis modifié par les députés, doit encore repasser devant la chambre haute. Il est porté par des dizaines d’élus et des associations de défense des locataires, attachés à ce garde-fou. En face, des fédérations de propriétaires et d’acteurs de l’immobilier l’accusent de faire fuir les bailleurs et de réduire l’offre de logements à louer.

Reste la grande question de l’efficacité. Sur ce point, la Cour des comptes reste prudente et parle d’effets incertains et difficiles à mesurer, en s’appuyant sur des études aux conclusions opposées. Certaines évoquent un ralentissement de la hausse des loyers de 2% à 4%, d’autres montent jusqu’à 5% à Paris. Des chiffres qui semblent minuscules, mais qui pèsent lourd dans un budget. Le gain annuel atteindrait en moyenne 520 euros par locataire concerné, et près de 970 euros à Paris.

Autre levier mis sur la table, l’indice de référence des loyers, calculé selon l’inflation, qui encadre depuis 2006 l’évolution des loyers dans les zones tendues en cas de nouvelle location ou de renouvellement de bail. La Cour le juge plus simple et suggère de mieux informer les locataires et de créer des sanctions en cas de non-respect, tant il a longtemps tourné à vide faute d’application réelle. Côté grand public, l’attachement au plafonnement ne se dément pas. Selon une enquête menée auprès de plus de mille personnes, 83% se disent favorables à l’encadrement des loyers et à son extension à toutes les zones tendues.

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