Balaruc-les-Bains : Les Nieux comment un terrain à 25.000€ pourrait en valoir 3M€

Derrière le projet d’aménagement des Nieux, un terrain concentre à lui seul une série de décisions administratives, techniques et financières difficiles à comprendre pour les habitants. La parcelle cadastrée AO n°170 n’est pas seulement un bout de foncier. Elle est devenue, au fil des années, le point autour duquel s’organise une grande partie du projet. Pour mesurer les enjeux, encore faut-il comprendre les règles, les choix opérés… et ce qu’ils impliquent concrètement.

À première vue, le projet des Nieux s’inscrit dans un objectif classique de développement urbain. Une commune contrainte géographiquement, une pression démographique réelle, un besoin affiché de logements, notamment sociaux. Sur le papier, rien d’exceptionnel. Pourtant, dès que l’on s’intéresse à la genèse du projet, une singularité saute aux yeux. Une seule parcelle, la AO 170, suit une trajectoire différente de toutes les autres.

Avant d’entrer dans l’histoire de cette parcelle et les chiffres, un rappel s’impose. Une commune comme Balaruc-les-Bains ne peut pas urbaniser n’importe où, ni n’importe comment. Le Plan local d’urbanisme, le PLU, fixe des zones. Certaines sont déjà urbanisées. D’autres sont destinées à l’être plus tard, de manière encadrée, souvent sous forme de ZAC, une zone d’aménagement concerté. Dans une ZAC, la collectivité maîtrise le foncier, organise les voiries, les réseaux, impose des règles communes et répartit les coûts. C’est un outil pensé pour l’intérêt général.

Jusqu’en 2017, le secteur des Nieux obéissait à cette logique. Tous les terrains non bâtis, y compris la parcelle AO 170, étaient classés en zone destinée à une urbanisation future collective. La commune avait même mandaté l’Établissement public foncier de l’Hérault pour acquérir les parcelles, en vue d’un aménagement d’ensemble intégrant du logement social. Autrement dit, la parcelle AO 170 devait faire partie du projet commun.

C’est là que le parcours de ce terrain devient singulier. En 2017, lors de l’adoption du nouveau PLU, la parcelle AO 170 est la seule à être sortie du périmètre de la future ZAC. Elle est reclassée en zone UD, une zone dite « urbanisée », censée être déjà équipée et constructible. Le reste du secteur devient zone AUb et support officiel de l’OAP des Nieux. Une seule parcelle, sur plus de six hectares, change de régime. Sans justification claire, sans explication consignée noir sur blanc. C’est un problème.

Pour bien comprendre l’enjeu, il faut saisir ce que cela change. Une parcelle en zone UD peut, en théorie, être raccordée aux réseaux existants ou futurs sans supporter les mêmes contraintes financières qu’un terrain intégré à une ZAC. Or, la parcelle AO 170 n’est pas desservie par les réseaux, n’a pas d’assainissement gravitaire, pas de voirie conforme. Elle ne correspond pas aux critères techniques d’une zone urbanisée. Cette décision est absurde et forcément suspecte. Selon nos informations, cette incohérence a été signalée par une note interne de 2018 que nous avons pu consulter. L’alerte n’a pas été suivie d’effet par Gérard Canovas.

À partir de là, le projet des Nieux évolue autour de cette anomalie. Les voiries et les réseaux prévus dans le cadre de l’opération passent à proximité immédiate de la parcelle. Des emplacements réservés sont créés. Une servitude de localisation apparaît plus tard dans le PLU projeté. Officiellement, il s’agit de contraintes. Dans les faits, ces dispositifs ouvrent la voie à un désenclavement du terrain et à son équipement par des infrastructures financées par la collectivité.

Un élément factuel mérite d’être porté à la connaissance du public. La parcelle AO 170 appartient à un transporteur sétois bien connu sur le bassin de Thau. Selon nos informations, ce propriétaire aurait visité la mairie en 2012, accompagné du maire, Gérard Canovas. Plusieurs agents municipaux affirment l’avoir vu à cette occasion. Après cette visite, il ne serait plus jamais revenu officiellement à la mairie. Pourtant, au fil des années, l’évolution du projet d’urbanisme n’a cessé d’aller dans le sens de la valorisation de sa parcelle.

C’est ici que les chiffres permettent de mesurer concrètement les enjeux. Si la parcelle était restée dans le périmètre de la ZAC, sa valeur aurait été celle d’un terrain destiné à une opération publique. Les estimations évoquent un prix de l’ordre de 50 € le mètre carré, soit environ 317 000 € pour l’ensemble du terrain du transporteur sétois. En étant reclassée en zone UD, la valeur théorique du terrain brut grimpe fortement. Des estimations prudentes la situent autour de 300 € le mètre carré, soit près de 1,9 million d’euros pour l’ensemble du terrain.

Mais le scénario le plus avantageux apparaît lorsque l’on intègre les effets indirects des choix opérés. Avec le désenclavement financé par la collectivité, la création de voiries, de réseaux et la cession partielle de terrain à la commune, la surface réellement valorisable resterait d’environ 5 000 mètres carrés. Dans ce cas, une vente de lots, par exemple à 600 € le mètre carré, permettrait d’atteindre un produit global proche de 3 millions d’euros. Après déduction des frais secondaires, le gain potentiel net reste estimé à plus de 2,7 millions d’euros pour le transporteur sétois. À comparer aux quelques centaines de milliers d’euros qu’aurait représenté une cession dans un cadre public classique.

Ces montants ne constituent pas des preuves pénales. Ils donnent en revanche une mesure des intérêts en jeu. Pendant que la collectivité financerait voiries, réseaux et équipements, un opérateur privé pourrait bénéficier d’une valorisation exceptionnelle, sans supporter les contraintes habituelles liées à une ZAC.

C’est cette singularité qui alimente aujourd’hui l’incompréhension et la colère des riverains face à ce projet. Pourquoi une seule parcelle a-t-elle été extraite du périmètre initial ? Pourquoi ce classement, en contradiction apparente avec sa réalité physique, a-t-il été maintenu malgré une note interne ? Et surtout, à qui profite cette décision ? Plus directement, qui mange derrière cette opération ?

Ces questions ne relèvent ni du procès d’intention ni de la polémique politique. Elles constituent le cœur même de l’enquête. Car si la parcelle AO 170 n’avait pas suivi cette trajectoire à part, le projet des Nieux aurait sans doute conservé une cohérence d’ensemble. En devenant une exception, elle en est devenue la clé de voûte. Celle sur laquelle repose aujourd’hui l’équilibre, mais aussi la fragilité, de toute l’opération.

Face à notre enquête aussi précise, la seule réponse possible de la majorité socialiste devrait être la transparence. Or, depuis six ans, les demandes d’explication se heurtent trop souvent au silence ou à la mise en cause de ceux qui questionnent. Mais une municipalité ne se gère ni dans la crispation ni dans la communication unilatérale. Elle se gère dans la clarté des décisions et l’acceptation du contradictoire. Sur un dossier aussi engageant pour l’avenir du territoire, les habitants sont en droit d’exiger autre chose que des éléments de langage et des mensonges la majorité sortante socialiste.

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