L’expropriation au nom de la modernité. À Sète, les projets de la SA ELIT laissent des propriétaires dépossédés, souvent mal indemnisés et confrontés à des batailles judiciaires sans fin.

En apparence anodines, les procédures d’expropriation menées par la Société d’Équipement du Littoral de Thau (SA ELIT) à Sète prennent des airs de rouleau compresseur administratif. Derrière l’écran d’un développement urbain harmonieux, une réalité plus sombre émerge, celle d’expropriés laissés pour compte, ballotés entre décisions judiciaires et indemnités souvent jugées dérisoires.

Depuis plusieurs années, la SA ELIT orchestre à Sète des projets d’aménagement urbain d’envergure. Parmi eux, la fameuse Zone d’Aménagement de l’Entrée Est, présentée comme une vitrine de modernité. Mais pour ériger ces nouveaux quartiers, il a fallu déposséder bon nombre de propriétaires. Ces derniers, déjà affaiblis par l’ampleur de la machine administrative, ont souvent vu leurs biens estimés à des prix bien en deçà de leur valeur marchande.

La SA ELIT n’hésite pas à user d’arguments bien rodés, pollution supposée des sols, restrictions administratives ou encore des contraintes urbanistiques particulières. Ces éléments, souvent présentés comme des réalités techniques inévitables, finissent par réduire les indemnités versées à des montants qui peinent à compenser les pertes réelles des expropriés.

Prenons l’exemple d’un propriétaire dont, en janvier 2021, leur parcelle de 3 305 m², stratégiquement située sur une zone à fort potentiel d’aménagement, a été officiellement déclarée cessible par un arrêté préfectoral. Cette décision donnait le coup d’envoi d’une procédure d’expropriation qui allait s’étendre sur plusieurs années.

Une première audience devant le juge de l’expropriation a eu lieu le 29 juin 2022. Le tribunal a alors fixé l’indemnisation des propriétaires à 564 503 €, prenant en compte la situation privilégiée du terrain mais également ses contraintes environnementales. Cette décision a été contestée par les deux parties. Les expropriés jugeant l’indemnité insuffisante, et la SA ELIT estimant que les coûts de dépollution avaient été sous-évalués.

Le dossier a finalement été examiné par la Cour d’appel de Montpellier le 15 décembre 2023. Dans son arrêt rendu le 23 février 2024, la cour a révisé l’indemnité à la baisse, la fixant à 436 660 €. Cette révision s’appuie sur une expertise approfondie des coûts de dépollution, évalués à plus de 500 000 €, et sur les contraintes imposées par l’intégration de la parcelle dans une ZAC. La cour a jugé ces éléments comme déterminants dans la valorisation finale du terrain.

Pour les expropriés, cette décision représente une double peine. Non seulement ils perdent un bien qu’ils considèrent comme sous-estimé, mais ils doivent aussi faire face à une procédure judiciaire complexe et longue. Cette affaire illustre parfaitement les limites d’un système où l’équilibre entre intérêt public et droits individuels semble de plus en plus précaire.

Derrière les chiffres se cachent des histoires humaines. Pour nombre de contribuables concernés, perdre leur bien signifie voir s’évanouir un patrimoine familial, un lieu de mémoire ou un investissement de toute une vie. Les indemnités, même lorsqu’elles sont versées, ne compensent que rarement les dommages collatéraux, frais d’avocats, réinstallation, stress émotionnel.

Dans une ville comme Sète, où les ambitions de renouvellement urbain rencontrent un foncier limité, la question des expropriations devient un enjeu crucial. Le modèle actuel semble pencher en faveur des autorités et des développeurs, laissant les propriétaires individuels dans une posture de faiblesse.

La notion d’utilité publique, pourtant érigée comme pierre angulaire des procédures d’expropriation, semble ici avoir été détournée. Peut-on vraiment parler d’équilibre entre l’intérêt collectif et les droits individuels lorsque les indemnités ne reflètent pas la véritable valeur des biens expropriés ?

Les citoyens, de plus en plus nombreux à se regrouper en collectifs, tirent la sonnette d’alarme. Ils demandent une refonte des procédures d’évaluation des biens et une prise en compte plus juste des réalités des propriétaires. La SA ELIT est devenue un symbole d’une mécanique administrative qui, sous prétexte de modernité, broie des vies.

Les expropriés ne sont pas de simples lignes dans un bilan financier. Ce sont des femmes et des hommes, des familles entères, des histoires uniques qui méritent d’être entendues et respectées. L’urbanisme à tout prix, au détriment des citoyens, n’est qu’une fausse modernité. Et si nous devons bâtir la ville de demain, faisons-le avec justice et humanité.

Alors que les sétois subissent une pression fiscale croissante, le maire de Sète, démontre une maîtrise redoutable des dispositifs d’optimisation fiscale. Grâce à des montages complexes et parfaitement légaux, il a transmis un patrimoine de plusieurs millions d’euros à sa famille avec une imposition dérisoire.

À Sète, l’ironie se dessine parfois en lettres capitales. Alors que les sétois supportent une fiscalité toujours plus écrasante, leur maire affairiste condamné, semble exceller dans l’art de la légalité fiscale… à son avantage. Un contraste saisissant entre les sacrifices exigés des contribuables locaux et l’habileté avec laquelle l’édile optimise son propre patrimoine.

Deux sociétés familiales, COGIR et LOUMI, constituent le socle d’une transmission patrimoniale habilement orchestrée. Ensemble, elles représentent une valeur totale de plus de 4,5M€. Pourtant, grâce à des dispositifs légaux d’optimisation fiscale, François Commeinhes a réduit les droits de donation à une fraction de ce qu’ils auraient dû être. Une économie fiscale estimée à 1,1 M€, qui met en lumière le contraste entre la charge supportée par ses administrés, et les privilèges que s’octroie le maire de Sète et président de Sète Agglopôle Méditerranée (SAM)

La pierre angulaire de cette transmission réside dans l’utilisation de l’article 787 B du Code général des impôts, qui prévoit une exonération de 75 % de la valeur des parts d’une société familiale transmises à titre gratuit. Créée pour préserver les entreprises et éviter leur démantèlement lors des successions, cette disposition est ici utilisée par sa société COGIR, une société valorisée à 2,8M€. En appliquant cet article, François Commeinhes a ramené la base imposable de cette transmission à seulement 700 500 €. Deux abattements familiaux de 100 000 € par bénéficiaire ont ensuite permis de réduire encore cette somme à 500 500 €, soumise au barème progressif des droits de donation. Résultat, des droits à payer d’à peine 75 075 €. Sans ce montage, la fiscalité aurait atteint environ 520 400 €, soit une économie nette de près de 445 000 €.

La société LOUMI, quant à elle, illustre une autre facette de l’optimisation fiscale, le démembrement de propriété. Ici, François et Michèle Commeinhes, tout en transmettant la nue-propriété des parts à leurs enfants, ont conservé l’usufruit, leur permettant de continuer à percevoir les revenus locatifs générés par les biens immobiliers. Ce montage a également permis d’appliquer une décote importante sur la valeur des parts sociales. En prenant en compte cette réduction et les abattements familiaux, la fiscalité sur la transmission de la société LOUMI a été réduite à 68 793 €, contre plus de 595 000 € sans optimisation. L’économie fiscale réalisée sur cette opération avoisine ainsi les 526 000 €.

Ces deux opérations combinées montrent comment le maire affairiste sétois a su exploiter les outils fiscaux à sa disposition pour réduire considérablement le poids de l’impôt. En tout, les droits de donation sur un patrimoine de 4,5M€ n’ont coûté qu’environ 144 000 €, contre plus de 1,1 M€ sans optimisation. Une maîtrise certes légale, mais qui met en lumière les inégalités d’accès à ces dispositifs, souvent réservés à une élite bien informée.

Cette affaire soulève des questions d’éthique et d’équité fiscale. Le contraste entre les capacités d’optimisation fiscale de François Commeinhes et la pression fiscale qu’il impose à ses administrés est frappant. Sous ses mandats successifs, la ville de Sète et les communes du bassin de Thau qu’il administre ont vu une augmentation significative des taxes locales, justifiée par « des projets ambitieux et une volonté de dynamiser le territoire ». Pourtant, alors que ces hausses étouffent les contribuables locaux et pèsent lourdement sur leur pouvoir d’achat, François Commeinhes, grâce à des dispositifs d’optimisation fiscale, allège considérablement sa propre charge. En dépit de son patrimoine conséquent, il ne participe pas à l’effort collectif imposé à ses administrés, accentuant le décalage entre ceux qui subissent la fiscalité locale et ceux qui savent en contourner les effets.

Le Pacte Dutreil, la sous-évaluation des parts sociales, le démembrement de propriété, autant de dispositifs qui permettent aux familles fortunées de transmettre un patrimoine considérable tout en minimisant leur contribution fiscale. Pendant ce temps, la majorité des contribuables, moins bien conseillés ou moins fortunés, supporte le poids des prélèvements sans possibilité de réduire l’addition.

Enfin, l’utilisation de ces montages interroge sur leur véritable impact économique. Si ces dispositifs sont censés préserver l’emploi et l’activité des entreprises familiales, rien n’indique ici qu’ils servent directement à soutenir l’économie locale. Au contraire, ces opérations semblent davantage répondre à une logique de conservation et de consolidation d’un patrimoine familial, avec peu de retombées visibles pour la collectivité.

Pendant que les contribuables jonglent entre hausses des impôts locaux et budgets serrés, leur maire et président de la SAM démontre qu’il ne manque ni de créativité ni de ressources… pour lui-même. Ironiquement, le champion de l’optimisation fiscale laisse ses administrés découvrir qu’il existe deux poids, deux mesures dans la fiscalité. L’un favorise les initiés, l’autre pénalise ceux qui financent « les projets ambitieux ».

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Après avoir transformé Sète en une ville saturée de béton et de projets immobiliers, François Commeinhes s’affiche sur Instagram dans un cadre idyllique au Maroc. Entre palmiers et paysages naturels, le maire dévoile une facette qui contraste avec la réalité imposée à ses administrés.

Il est où le bonheur ? Certainement pas à Sète, si l’on en croit les escapades exotiques de François Commeinhes, maire affairiste de la « Venise du Languedoc », qui a passé ses vacances de fin d’année… au Maroc. Après avoir transformé sa ville en un entrelacs de béton et de grues, l’édile dévoile une facette insoupçonnée de sa personnalité sur Instagram, celle d’un amateur de nature, de grands espaces et de vues dégagées. Une ironie qui n’échappe à personne.

 

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Sur ses clichés de vacances, François Commeinhes apparaît détendu, presque hors du temps, au milieu de paysages idylliques. Palmiers, sable doré, couchers de soleil sur une mer scintillante, et même quelques animaux paisibles en arrière-plan. Un cadre à des années-lumière des chantiers permanents, des parkings à étages et des barres d’immeubles qui dominent désormais l’horizon sétois.

Car, à Sète, les espaces respirables se font rares. La ville est saturée, son identité d’antan noyée sous des tonnes de béton et des projets immobiliers controversés. Le contraste entre la vie « rêvée » du maire affairiste condamné et le quotidien des sétois est saisissant. Ceux qui subissent les nuisances d’une densification urbaine effrénée pourraient percevoir ces images comme une provocation, voire une insulte. Ils pourraient même se demander pourquoi François Commeinhes n’a pas choisi d’imprégner Sète de cette nature et de ces grands espaces qu’il considère comme étant « le bonheur ».

Mais ces publications sur Instagram n’ont rien d’un hasard. François Commeinhes, habituellement discret sur sa vie privée, sortirait-il soudain de sa réserve pour détourner l’attention ? Faut-il y voir un signe d’une pression croissante, alors qu’il attend la décision de la Cour de Cassation pour tenter d’échapper à une inéligibilité ? Même la douce mélodie de Christophe Maé, choisie pour accompagner ses vidéos, semble refléter une certaine mélancolie. Le maire bétonneur commencerait-il à mesurer l’étendue des dégâts, non seulement pour sa ville, mais aussi pour sa carrière politique ?

En attendant, une pensée pour les habitants de Sète, qui n’auront pas, eux, le luxe de s’évader dans un havre de paix pour échapper au chaos urbain qui se profile. Une pensée, aussi, pour les générations futures, condamnées à hériter de barres de béton, de dettes colossales et des souvenirs d’une ville qui, autrefois, respirait. François Commeinhes, quant à lui, continuera de profiter, quoi qu’il advienne, de vastes paysages et de la nature, loin des tracas de ceux qu’il administre.

Et si, finalement, le vrai luxe, ce n’était pas la nature, mais le pouvoir de choisir où l’on vit ? Une question qui restera, comme les grues à Sète, suspendue au-dessus de nos têtes.

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